تغییرات قانون NSW Strata در سال 2026 - خریداران و سرمایهگذاران اکنون در چه وضعیتی قرار دارند؟
اصلاحات اخیر در حوزه املاک و مستغلات ایالت نیوساوت ولز که از اول آوریل ۲۰۲۶ آغاز میشود، آنچه را که مالکان شرکتها باید افشا کنند و نحوه برنامهریزی آنها برای نگهداری ساختمان، رعایت الزامات و هزینههای آینده را تغییر داده است. خریداران و سرمایهگذارانی که با مدارک حوزه املاک و مستغلات به عنوان یک ماده استاندارد «پیشزمینه» رفتار میکنند، در معرض خطر از دست دادن تعهدات جدیدی هستند که مستقیماً بر مالیاتها، نگهداری بلندمدت و حاکمیت شرکتی تأثیر میگذارند. در سال ۲۰۲۶، خواندن سریع قرارداد و گزارش حوزه املاک و مستغلات دیگر کافی نیست؛ شما باید درک کنید که قوانین جدید چگونه اطلاعاتی را که به شما داده میشود تغییر دادهاند و آنچه هنوز از قلم افتاده است.
این اصلاحات که از طریق اصلاحاتی در قانون اقشار و اختیارات تجارت عادلانه ارائه شدهاند، مرحله نهایی بازنگری چند ساله در مقررات اقشار در نیو ساوت ولز را نشان میدهند. این اصلاحات بر سه حوزه اصلی تمرکز دارند: برنامهریزی کارهای سرمایهای، پاسخگویی توسعهدهندگان برای ساختمانهای جدید و افشای جزئیات بیشتر از طریق گواهیهای اطلاعات اقشار (که اغلب گواهیهای بخش ۱۸۴ نامیده میشوند). هر یک از این حوزهها به طور عملی برای هر کسی که آپارتمان یا خانه شهری میخرد، اهمیت دارند، زیرا بر افزایش مالیاتهای آینده، وضعیت اموال مشترک و اینکه آیا شما قبل از خرید، از شبکههای انرژی تعبیهشده یا مسائل مربوط به انطباق با قوانین اطلاع دارید یا خیر، تأثیر میگذارند.
قوانین جدید برای طرحهای نگهداری و عوارض آینده
از اول آوریل ۲۰۲۶، شرکتهای مالک باید هنگام تهیه یا بهروزرسانی برنامههای صندوق کارهای سرمایهای ۱۰ ساله خود، از فرم استاندارد تعیینشده توسط دولت استفاده کنند. این برنامهها نحوه تأمین مالی کارهای اصلی ساختمان در طول دهه آینده - از جمله سقف، آسانسور، سیستمهای آتشنشانی، تعمیرات خارجی و سایر اقلام ملک مشترک - را مشخص میکنند. فرم استاندارد جدید قابل سفارشیسازی نیست و به گونهای طراحی شده است که فرضیات را شفافتر کند، بنابراین پنهان کردن پیشبینیهای خوشبینانه یا غیرواقعی مالیات در پشت عبارات مبهم دشوارتر است.
برای خریداران و سرمایهگذاران، این بدان معناست که طرح ۱۰ ساله اکنون یک سند کلیدی برای مطالعه است، نه یک پیوست فنی. طرحی با یک طرح واقعبینانه و بهروز شده، احتمال بیشتری دارد که الگوهای مالیاتی پایدار و غافلگیریهای ناخوشایند کمتری داشته باشد. طرحی که طرح خود را با استاندارد جدید بهروز نکرده است، یا طرح قدیمی دارد، ممکن است بعداً برای جبران عقبماندگی با افزایش شدیدتر مالیات مواجه شود. وقتی سوابق و گزارشهای طبقات را برای مشتریان بررسی میکنیم، به دقت بررسی میکنیم که آیا طرح کارهای اساسی ساختمان به قالب جدید منتقل شده است یا خیر و اینکه در مورد هزینههای آینده چه میگوید، نه اینکه فرض کنیم عوارض تاریخی، داستان کامل را بیان میکنند.
پاسخگویی بیشتر برای توسعهدهندگان و طرحهای جدید اقشار
این اصلاحات همچنین مسئولیتپذیری توسعهدهندگان ساختمانهای چندطبقه جدید را افزایش میدهد. برای طرحهای چندطبقه، از جمله اکثر بلوکهای آپارتمانی، توسعهدهندگان اکنون باید قبل از اولین مجمع عمومی سالانه، یک برنامه تعمیر و نگهداری اولیه (IMS) را در قالب یک فرم استاندارد اجباری تهیه کنند. این برنامه باید الزامات تعمیر و نگهداری و هزینههای مربوط به همه اقلام مشترک ملک - از عناصر سازهای و آسانسورها گرفته تا سیستمهای ایمنی در برابر آتش، استخرها و امنیت - را پوشش دهد و شامل جزئیات گارانتی سازنده و هزینههای تخمینی واقعبینانه باشد.
نکته بسیار مهم این است که برای طرحهای جدید چند طبقه، یک نقشهبردار مستقل باید قبل از اولین جلسه، هم IMS و هم برآوردهای اولیه عوارض را بررسی و تأیید کند. این کار برای جلوگیری از تعیین عوارض غیرواقعی و پایین توسط توسعهدهندگان برای جذابتر کردن فروش انجام میشود، که در نهایت منجر به افزایش شدید هزینهها پس از مشخص شدن هزینههای واقعی برای مالکان میشود.
برای خریدارانی که خارج از طرح یا در طرحهای بسیار جدید خرید میکنند، این تغییرات «ریسک توسعهدهنده» را تغییر میدهد. ارزیابی سابقه سازنده و توسعهدهنده همچنان مهم است، اما اکنون باید درک کنید که آیا IMS به درستی تهیه شده است، آیا به طور مستقل تأیید شده است و چگونه عوارض اولیه با پیشبینیهای هزینه طرح مقایسه میشود. هنگامی که ما بررسی گزارشهای مجتمع و طبقات NSW را برای مشتریان انجام میدهیم، IMS و برآوردهای عوارض مربوطه را به عنوان اسناد اصلی، نه مطالب جانبی، در نظر میگیریم، به خصوص در مواردی که شما در حال بررسی یک ساختمان جدید یا اخیراً تکمیل شده هستید.
افشای گسترده در گواهیهای بخش ۱۸۴
سومین موضوع اصلی، افشا است. از اول آوریل ۲۰۲۶، گواهیهای اطلاعات طبقات (گواهیهای بخش ۱۸۴) باید شامل اطلاعات دقیقتری نسبت به قبل باشند.
• اینکه آیا ساختمان از شبکههای تعبیهشده استفاده میکند - ترتیبات تأمین انحصاری برق، گاز، آب گرم و سرد، اینترنت یا سایر خدمات رفاهی - و چه خدماتی از طریق این شبکهها ارائه میشود.
• هرگونه اقدام انطباق یا اجرایی که توسط Fair Trading یا سایر مراجع علیه شرکت مالک صادر شود.
• تاریخچه جلسات گستردهتر، شامل جلسات برگزار شده و برنامهریزی شده فراتر از سال قبل.
این افشاگریهای اضافه شده به منظور ارائه تصویر واضحتری از نحوه عملکرد ساختمان، نحوه تأمین آب و برق و اینکه آیا مشکلاتی در مدیریت یا نگهداری وجود داشته است یا خیر، به خریداران ارائه میشود. جریمههای عدم رعایت الزامات بخش ۱۸۴ نیز افزایش یافته است که نشان میدهد این موضوع جدی گرفته میشود.
برای خریداران و سرمایهگذاران، پیامد عملی این است که شما باید گواهی بخش ۱۸۴ را به عنوان بخش اصلی بررسیهای لازم خود در نظر بگیرید، نه فقط یک فرم استاندارد. اگر در آن به شبکههای تعبیهشده اشاره نشده باشد، باید بپرسید که آیا گواهی قبل از تغییرات صادر شده است یا اینکه چیزی از قلم افتاده است. شبکههای تعبیهشده میتوانند بر هزینههای آب و برق، توانایی شما در تغییر ارائهدهندگان و در برخی موارد، جذابیت فروش مجدد ملک تأثیر بگذارند. به همین ترتیب، هرگونه اقدام اجرایی ثبتشده یا سابقه جلسات غیرمعمول میتواند نشاندهنده مشکلات عمیقتری در این طرح باشد.
چرا بررسی دقیق قراردادها و لایهها در سال ۲۰۲۶ اهمیت بیشتری دارد؟
همه این تغییرات به این معنی است که خرید طرح طبقهبندی املاک در ایالت نیوساوت ولز در سال ۲۰۲۶ شامل اطلاعات بیشتر - اما همچنین پیچیدگی بیشتری - میشود. فرمهای جدید، افشای اجباری جدید و انتظارات جدیدی در مورد برنامهریزی و رفتار توسعهدهندگان وجود دارد. برای خریداران و سرمایهگذاران، دیگر ریسک این نیست که "آیا گزارش طبقهبندی املاک وجود دارد؟"، بلکه این است که "آیا کسی آن گزارش، طرح کارهای سرمایهای، IMS و گواهی بخش ۱۸۴ را با هم خوانده و توضیح داده است که منظور آنها برای خرید من چیست؟"
در JKA & Co Conveyancing، ما با بررسی قرارداد شما و مطالب مربوط به طبقات، به شما در جهتیابی این اصلاحات کمک میکنیم. از طریق بررسی قراردادهای NSW، ما شرایط قرارداد، شرایط ویژه و مطالب افشا را بررسی میکنیم تا شما قبل از امضا، متوجه شوید که اسناد قانونی چگونه بر موقعیت شما تأثیر میگذارند. در مواردی که ملک یک آپارتمان، خانه شهری یا ملک دارای سند مالکیت عمومی باشد، خدمات بررسی گزارش مجتمع و طبقات NSW ما در این زمینه مفید خواهد بود. به ما اجازه میدهد گزارش طبقات، برنامهریزی کارهای سرمایهای، گواهی بخش ۱۸۴ و سایر سوابق طرح را با هم بررسی کنیم، نه اینکه هر سند را به صورت جداگانه بررسی کنیم. ما توضیح میدهیم که آیا طرحها در قالب جدید هستند، شبکههای تعبیهشده و اقدامات اجرایی از نظر عملی به چه معناست و چگونه همه اینها به عوارض آینده، نگهداری و ریسک مالکیت بلندمدت مرتبط است.
اگر در سال ۲۰۲۶ در حال ارزیابی یک آپارتمان یا خانه شهری در نیو ساوت ولز هستید، ارسال اسناد قرارداد و طبقات آن قبل از امضا میتواند به شما کمک کند تا از قوانین جدید به نفع خود استفاده کنید تا گرفتار آنها نشوید. این اصلاحات برای بهبود شفافیت و برنامهریزی طراحی شدهاند - اما آنها فقط در صورتی برای شما مفید هستند که کسی در تفسیر آنچه آشکار میکنند به شما کمک کند.
همچنین ممکن است موارد زیر برای شما مفید باشد: