قبل از فهمیدن این 5 بند، قرارداد نیوساوت ولز را امضا نکنید
خریداران اغلب احساس میکنند که برای تضمین یک ملک باید سریع امضا کنند. در آن عجله، قراردادها را سرسری میگیرند یا به کسی تکیه میکنند که میگوید «این فقط قرارداد استاندارد است». مشکل این است که تغییرات کوچک در این اسناد «استاندارد» میتواند عواقب بسیار غیراستانداردی داشته باشد. بندهایی که به احتمال زیاد مشکلساز میشوند، آنهایی نیستند که با تیترهای پررنگ چاپ شدهاند. آنها معمولاً در وسط صفحه پنهان میشوند یا در شرایط خاص پنهان میشوند.
یکی از بندهایی که مکرراً باعث ایجاد مشکل میشود، شرط تأمین مالی یا «مشروط به تأیید وام» - یا عدم وجود آن - است. خریداران گاهی اوقات فرض میکنند که ذکر پیشتأیید به نماینده، به معنای حق قراردادی برای انصراف در صورت عدم تأیید بانک است. اما اینطور نیست. اگر قرارداد هیچ بند تأمین مالی نداشته باشد، یا اگر بند دارای تاریخهای بسیار فشرده و الزامات پیچیدهای برای اطلاعرسانی باشد، خریدار ممکن است حتی در صورت عدم موفقیت در تأمین مالی، از نظر قانونی ملزم به رعایت آن باشد. اشتباه این است که قبل از امضا، نپرسند که در قرارداد واقعاً در مورد تأمین مالی چه آمده است.
مورد دیگر، شرایط ساختمان و آفات است. بسیاری از خریداران فکر میکنند که اگر گزارش بازرسی هر مورد منفی را نشان دهد، این بندها به آنها کارت ساده «آزادی از زندان» میدهند. در واقع، برخی از شرایط فقط اجازه فسخ قرارداد را برای مشکلات اساسی ساختاری میدهند، برخی دیگر خریدار را ملزم میکنند که به فروشنده فرصتی برای اصلاح بدهد و برخی دیگر مهلتهای بسیار کوتاهی برای اقدام ارائه میدهند. خریداران وقتی تصور میکنند که هر نقصی معادل حق فسخ قرارداد است، دچار مشکل میشوند، اما درمییابند که شرایط بسیار محدودتر از انتظارات آنهاست.
بندهای مربوط به عدم پرداخت و بهره نیز اغلب نادیده گرفته میشوند. این بندها مشخص میکنند که در صورت تأخیر در تسویه حساب چه اتفاقی میافتد، چه کسی بهره را پرداخت میکند و چگونه محاسبه میشود. این بندها میتوانند به طرز شگفتآوری سختگیرانه باشند. یک خریدار ممکن است متوجه نشود که یک تأخیر کوتاه مدت ناشی از بانک او میتواند باعث شود که بهره نکول روزانه با نرخ بالا به علاوه هزینههای دیگر اعمال شود. این بند در زمان امضا به نظر تئوریک میآید، اما اگر تأمین مالی حتی چند روز دیر شود، به طرز دردناکی واقعی میشود.
شرایط ویژه میتوانند خطرناکترین باشند، زیرا اغلب توسط وکیل یکی از طرفین برای محافظت از منافع آن طرف تدوین میشوند. فروشندگان ممکن است شرایطی در مورد آزادسازی زودهنگام پیشپرداخت، تعدیل کارهایی که هنوز تکمیل نشدهاند یا محدودیتهایی در مورد حقوق خریدار برای اعتراض به نقص در سند مالکیت لحاظ کنند. خریداران گاهی اوقات صرفاً به این دلیل که بر قیمت و تاریخهای تسویه حساب تمرکز دارند، نه پیامدهای دقیق این شرایط سفارشی، موافقت میکنند.
در نهایت، بندهای «توافق کامل» و ضمانتنامه اغلب توانایی خریدار را در اتکا به اظهارات شفاهی نمایندگان یا فروشندگان محدود میکنند. یک خریدار ممکن است به دلیل اظهارات مربوط به تأییدیهها، سیلهای گذشته یا توسعههای آینده احساس راحتی کند. اما اگر قرارداد بگوید که فقط آنچه نوشته شده است مهم است و خریدار به اظهارات خارجی تکیه نمیکند، تلاش برای اجرای آن تضمینهای شفاهی در آینده میتواند دشوار باشد.
هیچ یک از این بندها ذاتاً و در همه موارد ناعادلانه نیستند. مشکل زمانی ایجاد میشود که خریداران متوجه نحوه کار آنها در عمل نمیشوند. امنترین زمان برای فهمیدن این موضوع قبل از امضا است، زمانی که هنوز فرصتی برای مذاکره، شفافسازی یا ترک قرارداد وجود دارد. پس از اجرای قرارداد، دامنه تغییر به طرز چشمگیری کاهش مییابد و عبارت «من متوجه نشدم» وزن کمی دارد.
اعلامیه: این مقاله صرفاً جهت اطلاعرسانی عمومی تهیه شده و مشاوره حقوقی نیست. از آنجا که هر موضوع ملکی متفاوت است، قبل از هرگونه تصمیمگیری، باید مشاورهای متناسب با شرایط خود دریافت کنید. برای بررسی وضعیت خود، با JKA & Co Conveyancing تماس بگیرید تا مشاوره متناسب با شرایط خود دریافت کنید.