اختلافات مربوط به سند مالکیت در نیو ساوت ولز - وقتی یک انتقال «ساده» به دعوی قضایی تبدیل میشود
تغییر نام افراد در سند مالکیت یک ملک میتواند روی کاغذ ساده به نظر برسد. شما فرم انتقال را پر میکنید، آن را ثبت میکنید و اداره ثبت اسناد، سوابق خود را بهروزرسانی میکند. با این حال، در عمل، تصمیمات مربوط به اضافه کردن یا حذف افراد از سند مالکیت اغلب بر اساس ترتیبات شخصی پیچیدهای صورت میگیرد. اگر این ترتیبات مستند یا درک نشوند، آنچه که به عنوان یک «انتقال ساده» شروع میشود، میتواند به یک اختلاف تمامعیار در مورد سند مالکیت تبدیل شود.
یک سناریوی رایج این است که زوجها پس از شروع رابطه، یکی از شرکا را به سند مالکیت اضافه میکنند. ممکن است ملک قبل از آشنایی آنها توسط یک نفر خریداری شده باشد. سالها بعد، آنها تصمیم میگیرند "هر دو نام را روی خانه بگذارند". گاهی اوقات این کار به دلایل احساسی انجام میشود - به نظر منصفانه یا نمادین میآید. گاهی اوقات، این کار به دلیل وام یا مشاوره برنامهریزی املاک انجام میشود. اگر طرفین بعداً از هم جدا شوند، سؤالاتی مطرح میشود: آیا مالک مشترک جدید قصد داشت سهم مساوی دریافت کند؟ آیا آنها پول واریز کردند یا صرفاً به وام مسکن پیوستند؟ آیا در مورد اینکه اگر رابطه تمام شود چه اتفاقی خواهد افتاد، تفاهم وجود داشت؟
سناریوی دیگر زمانی پیش میآید که مالکیت شخصی، اغلب در حین یا پس از جدایی، از او سلب میشود. طرفین گاهی اوقات اسناد انتقال را به عنوان بخشی از توافقات غیررسمی امضا میکنند، بدون اینکه عواقب بلندمدت آن را کاملاً درک کنند. ممکن است شخصی مالکیت قانونی خود را واگذار کند و در ازای آن چیزی - پرداخت، تقبل بدهی یا مزایای دیگری - انتظار داشته باشد که هرگز به درستی مستندسازی نشود. اگر آن مزیت بازگشت محقق نشود، ممکن است بعداً اعتبار یا منصفانه بودن انتقال را به چالش بکشند.
ترتیبات خانوادگی پیچیدگی بیشتری ایجاد میکند. ممکن است برای تقویت درخواست وام، والدین به همراه فرزند، سند مالکیت دریافت کنند و پس از بازپرداخت وام، سند مالکیت از آنها گرفته شود. ممکن است خواهر و برادرها با هم سند مالکیت دریافت کنند تا سرمایهگذاری برای خانواده «نگهداری» شود. بدون توافقهای روشن، انتظارات هر فرد در مورد سهم مشارکت، درآمد اجاره و درآمد نهایی فروش میتواند به مرور زمان متفاوت باشد. وقتی کسی میخواهد از خانه برود - یا فوت کند - این اختلافات به اختلافات تبدیل میشود.
حتی اشتباهات در انتقال مالکیت قبلی میتواند به اختلافات دامن بزند. یک سهم ثبت نشده، فقدان رضایتنامه یا اجاره نادرست (مستاجران مشترک در مقابل مستاجران مشترک) ممکن است تا زمان تأمین مالی مجدد، فروش یا مدیریت املاک مورد توجه قرار نگیرد. در آن مرحله، طرفین پاییندستی - شرکای جدید، ذینفعان، وامدهندگان - دیدگاهها و منافع خود را دارند و حل و فصل را دشوارتر میکنند.
بهترین راه برای جلوگیری از اختلافات مربوط به مالکیت، این است که هر تغییر در مالکیت را به عنوان یک رویداد حقوقی جدی، و نه فقط کاغذبازی، در نظر بگیرید. قبل از اضافه کردن کسی به سند مالکیت، موارد زیر را به دقت بررسی کنید:
• چرا این کار را انجام میدهیم – دلایل احساسی، وام دادن، حفاظت از داراییها، برنامهریزی املاک؟
• آیا سهام مالکیت جدید منعکس کننده کمک های مالی خواهد بود، یا نمادین؟
• آیا باید نحوهی مدیریت پرداختهای وام مسکن، مخارج و درآمد حاصل از فروش را مستند کنیم؟
قبل از حذف کسی، موارد زیر را در نظر بگیرید:
• آیا این بخشی از یک توافق یا توافق گستردهتر در مورد مالکیت است؟
• آیا اسنادی (دستورات، توافقنامهها، آزادسازیها) وجود دارد که باید پشت این انتقال قرار گیرند؟
• آیا فردی که منتقل میشود، متوجه است که از حقوق قانونی خود نسبت به ملک صرف نظر میکند؟
یک مثال ساده را در نظر بگیرید. زوجی از هم جدا میشوند و یکی از شرکا موافقت میکند که سهم خود را «در ازای» رهایی از وام مسکن به دیگری منتقل کند. آنها اسناد انتقال را امضا میکنند، اما بانک در واقع آنها را آزاد نمیکند و هیچ سند تسویه حساب مشخصی امضا نمیشود. سالها بعد، وقتی وام مسکن هنوز به نام آنهاست، متوجه میشوند که هیچ عنوانی ندارند، اما همچنان مسئولیت دارند. اختلاف ناشی از آن نه تنها شریک سابق، بلکه وام دهنده را نیز درگیر میکند.
رویههای صحیح انتقال مالکیت، فراتر از فرمهای ثبت مالکیت است. این به معنای پرسیدن سوالات ناراحتکننده در مورد انتظارات، پول و ریسک قبل از هرگونه تغییر مالکیت است. همچنین به معنای مشارکت دادن متخصصان دیگر - مانند وکلای خانواده یا برنامهریزان املاک - هنگامی که تغییر مالکیت در چارچوب یک بازسازی شخصی یا مالی بزرگتر قرار میگیرد، میباشد. به این ترتیب، انتقال مالکیت، منعکس کننده یک درک روشن و مشترک است، نه یک تمایل آنی برای "ساده نگه داشتن امور" که در نهایت نتیجه معکوس میدهد.
اعلامیه: این مقاله اطلاعات عمومی برای مالکان املاک در نیو ساوت ولز ارائه میدهد و مشاوره حقوقی نیست. شما باید قبل از امضا یا ثبت هرگونه انتقال مالکیت، مشاوره تخصصی در مورد ساختار مالکیت و تغییرات پیشنهادی سند مالکیت خود دریافت کنید.