در معاملات ملکی به وعدههای شفاهی اعتماد نکنید - چرا فقط قرارداد مهم است
مذاکرات ملکی پر از گفتگو است. مشاوران املاک، خریداران و فروشندگان در مورد همه چیز، از تاریخ توافق گرفته تا تعمیرات، الحاقات و توسعههای آینده، بحث میکنند. طبیعی است که به این بحثها تکیه کنیم؛ آنها باعث ایجاد راحتی و اعتماد میشوند. با این حال، هنگامی که پس از مبادله، اختلافی پیش میآید، تمرکز قانونی به سرعت به قرارداد تغییر میکند. وعدههای شفاهی، مگر اینکه در آن سند منعکس شوند، اغلب وزن کمی دارند.
یک سناریوی رایج شامل تعمیرات یا بهبودها میشود. فروشنده ممکن است بگوید که «قبل از توافق، آن را تعمیر خواهد کرد» یا «مشکل لولهکشی را برطرف میکند». خریدار آرام میگیرد و امضا میکند. با نزدیک شدن به زمان توافق، کار انجام نمیشود یا به گونهای انجام میشود که انتظارات خریدار را برآورده نمیکند. بدون یک بند قراردادی واضح که مشخص کند چه کاری، چگونه و تا چه زمانی باید انجام شود، توانایی خریدار برای اصرار بر یک استاندارد خاص کار محدود است.
موارد شمول و عدم شمول، زمینهی مساعد دیگری برای ناامیدی هستند. بحث در مورد لوازم خانگی، مبلمان، آلونکهای باغ یا پوشش پنجره میتواند غیررسمی باشد: «این را میگذاریم»، «این را میگیریم». اگر لیست موارد شمول قرارداد با این بحثها مطابقت نداشته باشد، معمولاً لیست کتبی ارجحیت دارد. خریدارانی که فرض میکنند یک کالا به دلیل وجود آن در بازرسی یا به دلیل اینکه کسی گفته «نگران نباشید، میماند» شامل قرارداد شده است، ممکن است متوجه شوند که آن کالا در زمان تسویه حساب از بین رفته است.
تضمینهای کلامی در مورد پتانسیل توسعه یا منطقهبندی نیز باعث ایجاد مشکل میشوند. یک مشاور املاک ممکن است بگوید «شما به راحتی میتوانید یک طبقه دوم اضافه کنید» یا «همه اینجا الان آپارتمانهای بزرگ میسازند». اگر این اظهارات با مصوبات شورا، بررسیهای منطقهبندی یا ضمانتهای قراردادی پشتیبانی نشوند، اتکا به آنها میتواند خطرناک باشد. وقتی خریدار بعداً متوجه میشود که قوانین برنامهریزی مانع برنامههای او میشود، اشاره به نظرات سرسری به ندرت برای لغو معامله کافی است.
وعدههای زمانی نیز میتوانند به همان اندازه نگرانکننده باشند. توافقات مربوط به دسترسی زودهنگام، ترتیبات بازگشت اجاره یا تاریخهای تسویه حساب انعطافپذیر اغلب در اواخر مذاکرات مورد بحث قرار میگیرند. مگر اینکه به عنوان شرایط ویژه ثبت شوند، ممکن است قابل اجرا نباشند. یک خریدار ممکن است برای شروع بازسازی به وعده دسترسی زودهنگام تکیه کند، اما پس از لازمالاجرا شدن قرارداد، متوجه شود که فروشنده حاضر به اعطای آن نیست. برعکس، یک فروشنده ممکن است فرض کند که یک توافق غیررسمی در مورد تأخیر در تسویه حساب پابرجا خواهد بود، سپس متوجه شود که خریدار بر رعایت دقیق تاریخ قرارداد اصرار دارد.
قرارداد معمولاً شامل بندهایی است که بیان میکند کل توافق در آن گنجانده شده است و هیچ یک از طرفین به اظهاراتی که به صورت کتبی ثبت نشدهاند، استناد نمیکند. این بندها به راحتی قابل چشمپوشی هستند، اما نقش مهمی در محدود کردن تأثیر مذاکرات پیش از قرارداد دارند. آنها ترجیح سیستم حقوقی را نشان میدهند: اگر چیزی مهم است، باید نوشته شود.
این بدان معنا نیست که اظهارات شفاهی بیربط هستند. در برخی شرایط، به ویژه در مواردی که اظهارات نادرست یا رفتاری گمراهکننده وجود داشته باشد، این اظهارات میتوانند بخشی از یک ادعای حقوقی گستردهتر را تشکیل دهند. با این حال، تکیه بر احتمال چنین ادعایی، جایگزین مناسبی برای گنجاندن نکات کلیدی در قرارداد از ابتدا نیست.
یک رویکرد مطمئنتر این است که هر وعده شفاهی که برای شما مهم است را به عنوان یک پیشنویس قرارداد در نظر بگیرید. اگر کسی میگوید کاری را انجام میدهد، چیزی را ترک میکند یا با یک توافق خاص موافقت میکند، درخواست کنید که آن را به زبانی واضح به سند اضافه کند. به این ترتیب، شما فقط به حافظه یا اعتماد تکیه نمیکنید. شما به همان سندی تکیه میکنید که اگر همه چیز طبق برنامه پیش نرود، همه به آن نگاه خواهند کرد.
اعلامیه: این مقاله صرفاً جهت اطلاعرسانی عمومی تهیه شده و مشاوره حقوقی نیست. از آنجا که هر موضوع ملکی متفاوت است، قبل از هرگونه تصمیمگیری، باید مشاورهای متناسب با شرایط خود دریافت کنید. برای بررسی وضعیت خود، با JKA & Co Conveyancing تماس بگیرید تا مشاوره متناسب با شرایط خود دریافت کنید.