آخرین مهلت SMSF برای خرید ملک که خریداران را غافلگیر میکند - امروز روز تسویه حساب نیست، روز مبادله است
مهلت ملک SMSF که مربوط به روز تسویه حساب نیست
اگر شما یا یکی از مشتریانتان قصد دارید از طریق یک صندوق بازنشستگی خودگردان با استفاده از پول قرض گرفته شده، ملک مسکونی خریداری کنید، تاریخی وجود دارد که باید بدانید: 10 آگوست 2026.
چه چیزی واقعاً در حال تغییر است؟
لایحه اصلاحیه قوانین خزانهداری (اصلاحات مالیاتی شماره ۱) ۲۰۲۶ در ۲۶ ژوئن ۲۰۲۶ به تصویب سلطنتی رسید. از ۱۰ آگوست ۲۰۲۶ - ۴۵ روز بعد - صندوقهای سرمایهگذاری خطرپذیر (SMSF) دیگر نمیتوانند برای خرید ملک مسکونی در قراردادهای جدید استقراض با منبع محدود (LRBA) شرکت کنند. به زبان ساده: اگر صندوق شما میخواهد برای خرید خانه، واحد یا ملک سرمایهگذاری مسکونی وام بگیرد، این در در ۱۰ آگوست بسته میشود.
این یک تغییر قابل توجه برای استراتژیای است که سالها بخشی از دستورالعملهای املاک SMSF بوده است، و در حال حاضر سوالات زیادی را از سوی متولیانی که تصور میکردند زمان بیشتری نسبت به آنچه در واقع دارند، دارند، ایجاد کرده است.
چه چیزی تحت تأثیر قرار نگرفته است
• حسابهای بازنشستگی محلی (LRBA) موجود، از رده خارج هستند. اگر صندوق شما از قبل یک حساب بازنشستگی محلی (LRBA) دارد، طبق قوانین قدیمی به کار خود ادامه میدهد - هیچ تغییری در ترتیبات از پیش تعیینشده ایجاد نمیشود.
• املاک تجاری و بازرگانی دست نخورده باقی مانده است. متقاضیان وام مسکن همچنان میتوانند برای خرید اماکن تجاری، انبارها، دفاتر و داراییهای مشابه وام بگیرند. این ممنوعیت به طور خاص املاک مسکونی را هدف قرار داده است.
• خریدهای نقدی تحت تأثیر قرار نمیگیرند. اگر صندوق شما اصلاً وام نمیگیرد - یعنی با استفاده از داراییهای موجود صندوق، خرید مستقیم انجام میدهد - هیچ یک از این موارد برای شما صدق نمیکند.
نکتهای که تقریباً همه از آن غافلند
این بخشی است که میخواهیم هر مشتری SMSF مستقیماً از ما بشنود، نه اینکه به سختی متوجه شود: تاریخ تبادل قراردادها مهم است، نه تاریخ تسویه حساب.
اگر صندوق شما قبل از 10 آگوست 2026 قراردادهایی را برای یک ملک مسکونی مبادله کند - حتی اگر تسویه حساب هفتهها یا ماهها بعد انجام شود - ترتیبات قبلی قطعی شده و وام گرفتن میتواند طبق روال عادی ادامه یابد. اما اگر مبادله در 10 آگوست یا بعد از آن اتفاق بیفتد، LRBA جدید به هیچ وجه نمیتواند اجرا شود، مهم نیست که مذاکرات تا چه حد پیش رفته باشد.
این یعنی متولیای که در اوایل ماه اوت «هنوز در حال جستجو» است، با فرض اینکه تا زمان تسویه حساب فرصت تنفس دارد، ممکن است متوجه نشود که زمان از قبل تمام شده است، صرفاً به این دلیل که هنوز مبادلهای انجام نداده است.
چرا این موضوع برای استراتژی خرید شما اهمیت دارد؟
اگر شما عضو یا متولی یک انجمن صنفی معاملات ملکی (SMSF) هستید که به طور فعال به دنبال خرید خانه با پول قرض گرفته شده هستید، 10 آگوست را به عنوان یک مهلت قطعی برای تبادل وجه در نظر بگیرید، نه یک مهلت تسویه حساب. این کار پیامدهای عملی واقعی دارد:
• تأیید مالی و مدارک وام باید قبل از مبادله به خوبی مرتب شوند، نه اینکه به هفته آخر موکول شوند.
• فروشندگان و نمایندگان آنها ممکن است صرفاً به دلیل اینکه قانونی در شرف تغییر است، با سرعت شما حرکت نکنند - برای مذاکره زمان اضافی در نظر بگیرید.
• اگر در حال سبک سنگین کردن چند ملک هستید، ملکی را که احتمال معاوضه آن در زمان مقرر بیشتر است، در اولویت قرار دهید، نه ملک «ایدهآلی» که ممکن است این اتفاق نیفتد.
غذای بیرونبر
این یک درِ واقعاً یکطرفه است - وقتی در 10 آگوست بسته شود، دیگر برای LRBA های مسکونی جدید باز نمیشود. اگر صندوق شما حتی به خرید مسکن با اهرم فکر میکند، همین حالا با ما صحبت کنید تا بتوانیم مشخص کنیم که آیا مبادله قبل از مهلت مقرر واقعبینانه است یا خیر، و مطمئن شوید که بررسی قرارداد NSW / بررسی قرارداد SA و خرید ملک NSW / خرید ملک SA شما انجام میشود. روند کار به اندازه کافی سریع پیش میرود تا به آنجا برسد.