خرید ملک در نیو ساوت ولز در صورت وجود شرط در سند مالکیت - مواردی که خریداران باید از همان ابتدا روشن کنند

اگر قبلاً با اخطاری در مورد سند مالکیت ملک مواجه نشده‌اید، کشف آن در میانه خرید می‌تواند نگران‌کننده باشد. اخطار، اخطاری رسمی است که به اداره ثبت اسناد و املاک ایالت نیو ساوت ولز ارائه می‌شود و نشان می‌دهد شخصی ادعای مالکیت قانونی یا عادلانه در ملک را دارد. پس از ثبت، این اخطار مانند یک پرچم هشدار عمل می‌کند و می‌تواند از ثبت انتقال یا وام مسکن جدید تا زمان لغو، انقضا یا حذف اخطار جلوگیری کند. برای خریدار، این موضوع به قلب قطعیت تسویه حساب مربوط می‌شود.

اولین سوال این است: چه کسی و چرا این هشدار را مطرح کرده است؟ سناریوهای رایج عبارتند از:

• یک وام دهنده خصوصی که وامی که به مالک داده شده را تضمین می کند.

• یکی از والدین یا اقوام که وجوهی را اهدا کرده و می‌خواهد از محل درآمد حاصل از فروش، بازپرداخت آن را تضمین کند.

• همسر یا شریک بالفعل زندگی در یک اختلاف حقوقی خانواده که ادعای سهم عادلانه در خانه را دارد.

وکیل یا متصدی انتقال سند شما باید یک نسخه از اخطاریه را دریافت کند تا «مشخصات املاک یا منافع مورد ادعا» و حقایقی که برای پشتیبانی از آن ذکر شده است را مشاهده کند. به عنوان مثال، اخطاریه ممکن است به یک وام مسکن ثبت نشده، یک قرارداد وام کتبی یا یک امانت سازنده ناشی از مشارکت‌ها اشاره داشته باشد. قدرت و ماهیت آن ادعا بر میزان سهولت حل و فصل آن تأثیر می‌گذارد.

در مرحله بعد، باید بفهمید که چگونه و چه زمانی این شرط برداشته خواهد شد. اینکه فروشنده صرفاً قول دهد «قبل از توافق آن را تعمیر خواهیم کرد» کافی نیست. در نیو ساوت ولز، مسیرهای معمول برای حذف شرط عبارتند از:

• خروج داوطلبانه توسط غارنشین.

• فسخ رویه‌های ابلاغیه در صورتی که طرف فسخ، اقداماتی را برای پشتیبانی از آن آغاز نکند.

• دادگاه در صورت عدم وجود نفع قابل گذشت، حکم به لغو شرط احتیاطی می‌دهد.

تلاش‌ها برای حل این مشکل، یک هفته قبل از توافق، اغلب به دلیل زمان‌بر بودن روند دادگاه و مذاکرات، با شکست مواجه می‌شود. در عوض، خریداران باید اصرار داشته باشند که قرارداد به وضوح مسئولیت و زمان‌بندی را تعیین کند. به عنوان مثال، شرایط ویژه ممکن است فروشنده را ملزم به موارد زیر کند:

• تا تاریخ ذکر شده، انصراف امضا شده از اخطار را ارائه دهید؛ یا

• بخشی از قیمت خرید را در زمان تسویه حساب به دارنده حکم منع  پرداخت کنید، در ازای برداشت حکم در زمان تسویه حساب.

این مثال را در نظر بگیرید. زوجی در حال فروش واحد مسکونی خود هستند. والدین همسر هنگام پرداخت ۱۵۰،۰۰۰ دلار برای خرید، با پشتوانه یک قرارداد وام کتبی، شرط عدم پرداخت را مطرح کردند. در قرارداد شما می‌توان قید کرد که ۱۵۰،۰۰۰ دلار از درآمد خالص باید مستقیماً به والدین در زمان تسویه حساب پرداخت شود و همزمان یک توافق کتبی برای باطل شدن شرط وثیقه امضاء شود.  اگر والدین با زوج در مورد میزان بدهی اختلاف داشته باشند و هیچ سازوکاری مستند نشده باشد، در حالی که آنها بین خود مشاجره می‌کنند، خطر تأخیر در تسویه حساب وجود دارد.

شرط و هشدارهای ضمن عقد به طور خودکار به معنای ناامن بودن خرید نیست، اما همیشه به معنای ریسک اضافی است که باید مدیریت شود. نکته کلیدی، تحقیقات اولیه، ضمانت‌های قراردادی و زمان‌بندی واقع‌بینانه برای تسویه حساب است. با چشمان باز وارد شوید: این شرط نشان‌دهنده حقوق شخص دیگری است که باید قبل از اینکه بتوانید با خیال راحت ملک را از آن خود کنید، حل و فصل شود.

این مقاله صرفاً اطلاعات عمومی است و مشاوره حقوقی محسوب نمی‌شود. قبل از هرگونه تصمیمی در مورد خرید ملک به همراه خانواده، باید مشاوره‌ای متناسب با شرایط خاص خود دریافت کنید.