آمادهسازی قرارداد قبل از ثبت شرکت در ایالت نیو ساوت ولز
اگر قصد دارید ملک خود در نیو ساوت ولز را قبل از آماده شدن کامل قرارداد، در فهرست املاک قرار دهید، فروش خود را حتی قبل از شروع، در معرض خطر قرار میدهید. در نیو ساوت ولز، ملک مسکونی تا زمانی که قرارداد فروش تهیه و برای بازرسی در دسترس قرار نگرفته باشد، از نظر قانونی نمیتواند برای فروش عرضه شود. ملک مسکونی به محض اینکه آگهی شود یا از خریدار دعوت شود تا پیشنهاد قیمت ارائه دهد، «عرضه شده برای فروش» تلقی میشود، نه فقط زمانی که مدارک رسمی امضا شود.
با وجود این، فشار زمانی اغلب منجر به این میشود که مشاوران املاک قبل از آماده شدن قرارداد، بازاریابی را پیش ببرند. عکسها گرفته میشوند، لیستهای آنلاین آماده میشوند و خانههای آماده بازدید برنامهریزی میشوند، در حالی که کارهای قانونی هنوز در حال انجام است. اگر خریداری بخواهد سریع اقدام کند و قرارداد شما آماده نباشد، شما سرعت و کنترل را از دست میدهید. خریداران ممکن است در حالی که شما برای نهایی کردن اسناد تلاش میکنید، دلسرد شوند، نظر خود را تغییر دهند یا به ملک دیگری نقل مکان کنند. در برخی موارد، ممکن است به دلیل ارائه ملک بدون قرارداد منطبق با مقررات، در معرض عواقب نظارتی نیز قرار بگیرید.
عواقب عملی ثبت ملک بدون قرارداد آماده اغلب دست کم گرفته میشود. خریداران وقتی نمیتوانند به سرعت قرارداد را تنظیم کنند، ناامید یا مشکوک میشوند. آنها ممکن است بپرسند که آیا چیزی پنهان شده است یا اینکه آیا ملک واقعاً آماده فروش است یا خیر. تأخیر به آنها زمان بیشتری میدهد تا املاک دیگری پیدا کنند یا در مورد شرایط مذاکره مجدد کنند. عجله در تنظیم قرارداد در آخرین لحظه، خطر خطا یا عدم افشای اطلاعات را افزایش میدهد که میتواند باعث ایجاد اختلاف شود یا حتی به خریدار اجازه دهد بعداً قرارداد را فسخ کند. آنچه که با ثبت زودهنگام ملک به عنوان "صرفهجویی در زمان" به نظر میرسد، در نهایت میتواند فروش را کند کرده و ریسک غیرضروری ایجاد کند.
در نیو ساوت ولز، قرارداد باید شامل اسناد کلیدی مانند جستجوی سند مالکیت، نقشه زمین، هرگونه یادداشت ثبت شده روی سند مالکیت (مانند حق ارتفاق و قراردادها)، گواهی برنامهریزی و در صورت لزوم، اطلاعات مربوط به سند مالکیت طبقات یا جامعه باشد. اگر این موارد قبل از فهرستبندی به درستی جمعآوری نشوند، باید پس از ابراز علاقه جدی خریدار، تحت فشار جمعآوری شوند. در این صورت است که جزئیات مهم ممکن است نادیده گرفته شوند یا به اشتباه ثبت شوند. برای املاک طبقات، تاریخچه مالیات و اطلاعات مربوط به ساختمان نیز باید مورد توجه قرار گیرد تا خریداران بتوانند نحوه مدیریت طرح را مشاهده کنند.
در JKA & Co Conveyancing، ما قرارداد شما را قبل از شروع به کار ملک سازماندهی میکنیم. از طریق سرویس انتقال مالکیت فروشنده ما در نیو ساوت ولز ( https://www.jkaco.com.au/nsw-selling-property-1 )، جستجوها و گواهینامههای مورد نیاز را جمعآوری میکنیم، جزئیات سند را تأیید میکنیم و هرگونه شرایط ویژهای را که نیاز دارید، پیشنویس میکنیم تا نماینده شما بتواند با اطمینان یک قرارداد کامل را به خریداران علاقهمند ارائه دهد. ما همچنین اطمینان حاصل میکنیم که هرگونه افشای مربوطه - مانند گواهیهای انطباق با قوانین استخر شنا، اسناد طبقهبندی یا موارد شناخته شدهای که باید افشا شوند - در صورت لزوم بررسی و پیوست میشوند. هدف این است که قبل از اینکه اولین خریدار لیست شما را ببیند، قراردادی داشته باشید که از نظر قانونی سازگار و از نظر تجاری شفاف باشد.
آمادهسازی زودهنگام قرارداد همچنین به شما این فرصت را میدهد که قبل از رسیدن به بازار، ببینید فروش شما روی کاغذ چگونه خواهد بود. با استفاده از سرویس بررسی قراردادهای املاک ما در نیو ساوت ولز ( https://www.jkaco.com.au/nsw-contract-review-1 )، ما پیشنویس شما را از دیدگاه فروشنده بررسی میکنیم و هرگونه مسئلهای را که میتواند بعداً باعث سردرگمی یا اختلاف شود، برجسته میکنیم. این شامل بررسی این است که آیا حق ارتفاق و تعهدات به درستی شرح داده شدهاند، آیا هرگونه شرایط ویژه طبق برنامه عمل میکند و آیا وعدههای داده شده در طول بازاریابی توسط اسناد پشتیبانی میشوند یا خیر. در صورت نیاز به اصلاحات، میتوان آنها را در این مرحله با آرامش انجام داد، نه تحت فشار زمانی که خریدار در حال انتظار است.
وقتی قرارداد قبل از ثبت به درستی تهیه شود، چندین چیز به سمت بهتر شدن تغییر میکند. خریداران میتوانند قرارداد را فوراً بررسی کنند که این امر باعث ایجاد اعتماد به نفس هم در مورد ملک و هم در روند کار میشود. احتمال کمتری وجود دارد که آنها مشکوک شوند یا احساس کنند که اطلاعات پنهان نگه داشته میشود. نماینده شما میتواند از موضع قویتری مذاکره کند، زیرا میداند که قرارداد به طور دقیق منعکس کننده ملک است و هرگونه توافقی که در طول مذاکرات حاصل میشود را میتوان به وضوح ثبت کرد. اگر بعداً اختلافی پیش بیاید، شما یک قرارداد واضح و مطابق با قوانین دارید که میتوانید به آن تکیه کنید، نه سندی که به سرعت و تحت فشار تنظیم شده است.
از دیدگاه مدیریت ریسک، قراردادهای آماده همچنین راهی برای جلوگیری از مشکلات رایجی هستند که پس از مبادله پیش میآیند. افشای اطلاعات ناقص یا نادرست میتواند به خریداران بهانهای برای اختلاف یا تأخیر در توافق بدهد. شرایط ویژه مبهم میتواند منجر به بحثهایی در مورد آنچه در نظر گرفته شده بود، شود. با سرمایهگذاری در تهیه و مشاوره قرارداد فروش نیو ساوت ولز در ابتدا، احتمال اینکه این مسائل فروش شما را تضعیف کنند، به میزان قابل توجهی کاهش میدهید.
ممکن است به نظر برسد که ثبت ملک بدون قرارداد، روند کار را تسریع میکند، اما در عمل اغلب نتیجه را به تأخیر میاندازد. خریدارانی که آماده اقدام هستند، اگر چیزی برای امضا نداشته باشند، نمیتوانند این کار را انجام دهند. آنها ممکن است در اولین بازدید از خانه شما شرکت کنند، ابراز علاقه کنند و سپس به سراغ ملک دیگری بروند که قرارداد آماده دارد. در یک بازار رقابتی، بازه زمانی که یک خریدار بیشترین تعامل را دارد، گاهی اوقات تنها چند روز است. اگر این بازه زمانی به جای بررسی شرایط، صرف انتظار برای اسناد شود، شتاب از دست میرود و فرصت میتواند از دست برود.
همچنین بُعد نظارتی وجود دارد. قانون نیوساوت ولز تعهدات روشنی را بر فروشندگان و مشاوران املاک قرار میدهد تا قبل از تبلیغ یک ملک مسکونی، قراردادی تهیه کنند. نادیده گرفتن این تعهدات نه تنها اعتماد خریدار را تضعیف میکند، بلکه ممکن است شما یا مشاور املاک شما را در معرض جریمه قرار دهد. همکاری با یک متصدی نقل و انتقال ملک برای فروش خانهتان در نیوساوت ولز از همان ابتدا تضمین میکند که فروش شما با این الزامات مطابقت دارد و جنبههای قانونی و تجاری معامله به جای اینکه در مراحل جداگانه و ناهماهنگ انجام شوند، با هم پیش میروند.
اگر مشاور املاک شما در حال آماده شدن برای ثبت ملک شماست و هنوز قرارداد آمادهای برای نیو ساوت ولز ندارید، ارزش دارد که به اندازه کافی مکث کنید تا اسناد تهیه و بررسی شوند. ارسال جزئیات ملک برای ما تا بتوانیم کار روی قرارداد را شروع کنیم - به عنوان بخشی از پشتیبانی حقوقی ما برای فروش ملک در نیو ساوت ولز - به این معنی است که ثبت ملک با چارچوب قانونی از قبل موجود آغاز خواهد شد. این یکی از سادهترین اقداماتی است که میتوانید برای محافظت از فروش خود، حفظ اعتماد خریدار و رعایت الزامات نیو ساوت ولز انجام دهید.
هدف این نیست که روند ثبت ملک کند شود. هدف این است که اطمینان حاصل شود وقتی ملک شما به بهرهبرداری میرسد، به وعدههای آینده مبنی بر «جبران عقبماندگی» قرارداد متکی نیستید. در عوض، شما از ابتدا یک سند واضح و مطابق با قوانین به خریداران میدهید و فروش خود را در موقعیتی قرار میدهید که از مرحله استعلام تا مبادله به راحتی پیش برود.
همچنین ممکن است موارد زیر برای شما مفید باشد: