شرایط ویژه در قراردادهای فروش نیوساوت ولز - آنچه فروشندگان اغلب ارائه میدهند
در نیو ساوت ولز، شرایط ویژه در قراردادهای فروش اغلب در نگاه اول ساده و معقول به نظر میرسند. این شرایط به امور مالی، گزارشهای ساختمان و آفات، دسترسی زودهنگام یا تجهیزات اشاره دارند - مسائلی که فروشندگان و خریداران معمولاً در مورد آنها بحث میکنند. با این حال، جزئیات نحوه تدوین این شرایط میتواند بیسروصدا ریسک را از خریدار به فروشنده منتقل کند. اگر بدون نظر قانونی با شرایط ویژه پیشنهادی یک نماینده یا خریدار موافقت کنید، ممکن است حقوقی را که قصد اعطای آن را نداشتهاید، واگذار کنید و عدم قطعیت بسیار بیشتری را در فروش خود نسبت به آنچه تصور میکنید ایجاد کنید.
شرایط ویژه بخشی از قرارداد است که خارج از شرایط استاندارد قرار میگیرد. از آنجا که آنها اغلب به سرعت برای «انجام معامله» آماده میشوند، ممکن است با همان دقت بقیه سند بررسی نشوند. خریداران و نمایندگان گاهی اوقات به قالبها، بندهای بریده و چسبانده شده یا نمونههایی از معاملات قبلی تکیه میکنند. مشکل این است که آنچه در نگاه اول «منطقی» به نظر میرسد، میتواند به خریدار حق خروج گسترده، تعهدات محدود و انعطافپذیری قابل توجهی بدهد، در حالی که اگر همه چیز به خوبی پیش نرود، شما را در معرض خطر تأخیر، فسخ یا اختلافات قرار میدهد.
یکی از رایجترین حوزههایی که این موضوع مطرح میشود، ساختمان و آفات است. یک بند مبهم ممکن است بگوید که خریدار میتواند در صورت «عدم رضایت» از گزارش، انصراف دهد. بدون هیچ آستانه یا استاندارد عینی، این عبارت میتواند به خریدار اجازه دهد تا به دلیل مشکلات جزئی که در اکثر املاک رایج است - ترکهای ریز، فرسودگی، موارد کوچک تعمیر و نگهداری - حتی در مواردی که ساختمان از نظر سازهای سالم است و قیمت منعکس کننده وضعیت آن است، از معامله صرف نظر کند. یک بند دقیقتر میتواند حق انصراف را به نقصهای قابل توجه یا مسائل ایمنی مرتبط کند و تضمین کند که انتظارات خریدار واقعبینانه و مطابق با ماهیت ملک فروخته شده است.
بندهای مالی میتوانند مشکلات مشابهی ایجاد کنند. در مواردی که مهلت مشخصی تعیین نشده باشد، یا شرایطی که خریدار را ملزم به اقدام به موقع نکند، فروشنده میتواند در بلاتکلیفی باقی بماند. خریداران ممکن است درخواست تمدید کنند یا تصمیم خود را به تأخیر بیندازند و در نتیجه ملک عملاً از بازار خارج شود در حالی که شما منتظر هستید. اگر این بند مستلزم تلاشهای واقعی برای دریافت تأمین مالی نباشد یا مشخص نکند که در صورت عدم دریافت تأیید تا تاریخ مشخصی چه اتفاقی میافتد، ممکن است هزینه زمان را بدون هیچ مسیر روشنی برای پیشرفت متحمل شوید. در مقابل، یک بند مالی که به خوبی تدوین شده باشد میتواند مستلزم تلاشهای معقول، تعیین بازههای زمانی واقعبینانه و ارائه عواقب روشن در صورت عدم رعایت شرایط باشد.
بندهای دسترسی زودهنگام، حوزه دیگری است که ریسک میتواند بیسروصدا تغییر کند. خریداران گاهی اوقات قبل از تسویه حساب، درخواست دسترسی به ملک را برای نگهداری کالاها، انجام کارهای جزئی یا شروع آمادهسازی میکنند. در ظاهر، این میتواند مانند یک توافق مشارکتی به نظر برسد که به هر دو طرف کمک میکند. با این حال، از نظر حقوقی، دسترسی زودهنگام میتواند در صورت تأخیر در تسویه حساب، به ویژه در مواردی که خسارت، زیان یا اختلاف در مورد آنچه مجاز بوده است، ایجاد شود، مشکلاتی در زمینه بیمه و مالکیت ایجاد کند. بدون دقت در نگارش، ممکن است متوجه شوید که مالکیت قبل از دریافت وجه به طور مؤثر تغییر کرده است، یا مسئولیت برخی از خطرات مشخص نیست.
وسایل و موارد اضافی نیز میتوانند تحت تأثیر شرایط ویژه قرار گیرند. توافقات در مورد باقی گذاشتن برخی موارد، تغییر وسایل یا ارائه کارهای اضافی، اگر به طور دقیق شرح داده نشوند، میتوانند به منبع اختلاف تبدیل شوند. یک وعده کلی برای شامل کردن «همه وسایل» یا «موارد خاص» ممکن است برای افراد مختلف معانی متفاوتی داشته باشد. وقتی این وعدهها در شرایط ویژه و بدون توضیحات واضح ثبت شوند، هر دو طرف میتوانند احساس کنند که قرارداد از تفسیر آنها پشتیبانی میکند.
مضمون اصلی در همه این مثالها این است که شرایط ویژه باید منصفانه، واضح و قابل اجرا باشند. آنها باید منعکسکننده آنچه در واقع توافق شده است باشند و ریسک را به گونهای توزیع کنند که هر دو طرف آن را درک کنند. نباید با آنها به عنوان فهرست آرزوهای یکطرفه یا بندهای کلی کپیشده از سایر معاملات رفتار شود. برای فروشندگان، این امر به ویژه مهم است زیرا شما اغلب کسی هستید که عواقب تهیه پیشنویس مبهم یا به نفع خریدار را تجربه میکنید: تأخیر در تسویه حساب، انصراف خریداران دیرتر از موعد مقرر، اختلاف بر سر دسترسی یا شمولیت، و عدم اطمینان در مورد اینکه آیا ملک میتواند بدون هیچ مشکلی دوباره در فهرست قرار گیرد یا دوباره فروخته شود.
در JKA & Co Conveyancing، ما شرایط ویژه را بررسی و تدوین میکنیم تا از فروش حمایت کنند، نه اینکه آن را تضعیف کنند. از طریق خدمات انتقال مالکیت فروشنده در نیو ساوت ولز ، ما به زبان ساده توضیح میدهیم که هر شرط برای فروش شما چه معنایی دارد و اصلاحاتی را پیشنهاد میدهیم که از موقعیت شما محافظت میکند، بدون اینکه خریداران واقعی را بترساند. هدف حذف هر شرط نیست - بسیاری از خریداران به طور منطقی به تأمین مالی یا محافظت از ساختمان و آفات نیاز دارند - بلکه اطمینان از این است که این حمایتها در عمل به طور منصفانه و قابل پیشبینی عمل کنند.
ما همچنین از سرویس بررسی قراردادهای املاک نیو ساوت ولز برای بررسی پیشنویس قراردادهای ارسالی توسط خریداران یا نمایندگان استفاده میکنیم. وقتی پیشنویسی با شرایط ویژه ضمیمه شده دریافت میشود، بررسی میکنیم که چگونه این بندها با شرایط استاندارد تعامل دارند، چه حقوقی به خریدار میدهند و چه تعهداتی را برای شما ایجاد میکنند. در صورت نیاز، تغییراتی را توصیه میکنیم که عوامل، مهلتها و پیامدهای نتایج مختلف را روشن میکند. اغلب، تنظیمات کوچک میتوانند یک بند را از بندی که شما را در معرض خطر قرار میدهد به بندی تبدیل کنند که ریسک را به طور معقول مدیریت میکند.
اگر خریدار یا نمایندهای پیشنویس قراردادی با شرایط ویژه برای شما ارسال کرده است، بهتر است قبل از امضا، کمی صبر کنید. آن را از طریق ایمیل برای ما ارسال کنید تا بتوانیم آن بندها را بررسی و تنظیم کنیم تا از شما محافظت شود. این گام اولیه میتواند از مشکلات بزرگتر بعدی جلوگیری کند. فروشندگانی که شرایط ویژه خود را قبل از امضا بررسی میکنند، احتمال بیشتری دارد که توافقات شفاف و به موقعی را تجربه کنند و احتمال کمتری دارد که با برداشتهای غافلگیرکننده یا تأخیرهای طولانی ناشی از عبارات مبهم مواجه شوند.
هدف این نیست که فروش خود را پیچیدهتر کنید. هدف این است که مطمئن شوید توافقی که به آن تکیه میکنید، منعکسکنندهی چیزی است که فکر میکنید توافق کردهاید. وقتی شرایط ویژه با دقت تدوین شوند، از هر دو طرف در دستیابی به نتیجهی دلخواهشان پشتیبانی میکنند. وقتی بدون بررسی پذیرفته شوند، میتوانند بیسروصدا حقوقی را که هرگز قصد اعطای آن را نداشتید، از دست بدهند.
همچنین ممکن است موارد زیر برای شما مفید باشد: